7月房?jì)r(jià)下行趨勢仍持續 業(yè)內：期待更大政策力度

8月15日，國家統計局今日發(fā)布商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況統計數據顯示，2024年7月份，商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，同比降幅整體略有擴大，其中一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比降幅繼續收窄。

業(yè)內人士認為，7月房?jì)r(jià)下行的趨勢還在持續，新房、二手房總體環(huán)比跌幅均輕微收窄，由于當前市場(chǎng)成交動(dòng)力仍較不足，供求關(guān)系并未實(shí)現明顯改善，預計短期房?jì)r(jià)仍以跌為主，降幅走勢或趨于平穩。

70城新房?jì)r(jià)格環(huán)比“以跌為主”

從7月份70城新建商品住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，環(huán)比上漲城市數量2個(gè)，較上月減少2城；2城環(huán)比持平；其余66城環(huán)比下跌。

從各等級城市來(lái)看，一線(xiàn)城市新房銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比維穩、二線(xiàn)降幅收窄、三線(xiàn)降幅擴大；各線(xiàn)同比降幅均繼續擴大。其中，7月環(huán)比方面，一、二、三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格環(huán)比分別下降0.5%、0.6%、0.7%，降幅分別較上月持平、收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)、擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)；同比方面，一、二、三線(xiàn)城市新房?jì)r(jià)格同比分別下降4.2%、4.8%、5.8%，降幅分別較上月擴大0.5、0.3、0.4個(gè)百分點(diǎn)。

諸葛數據研究中心高級分析師關(guān)榮雪認為，7月新房?jì)r(jià)格走勢依舊“以跌為主”，環(huán)比下跌城市個(gè)數仍處于歷史高位水平，價(jià)格底部調整態(tài)勢未改；同時(shí)總體環(huán)比跌幅連續小幅收窄，似乎也意味著(zhù)價(jià)格已經(jīng)從快速下跌進(jìn)入平穩波動(dòng)區間。

從城市來(lái)看，關(guān)榮雪分析說(shuō)，“上海、西安新房?jì)r(jià)格延續上漲態(tài)勢，本月環(huán)比均上漲0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，上海新房?jì)r(jià)格自2022年6月份以來(lái)環(huán)比持續正增長(cháng)，環(huán)比已連續上漲26個(gè)月，這與其豪宅產(chǎn)品成交熱度不俗脫不開(kāi)關(guān)系；同時(shí)從各面積段變化來(lái)看，7月西安90平以上住宅項目?jì)r(jià)格穩中有升，改善性需求可能仍是價(jià)格走漲的主要力量。此外，太原、吉林新房?jì)r(jià)格環(huán)比持平；其余大多數城市新房?jì)r(jià)格呈現下行趨勢，其中，溫州環(huán)比下跌1.9%位居跌幅首位?！?/p>

易居研究院研究總監嚴躍進(jìn)表示，7月房?jì)r(jià)指數環(huán)比指標有微弱改善，說(shuō)明政策積極有效，政策在降低購房成本和激活購房需求方面持續發(fā)力?？紤]到同比跌幅還在擴大，也要求后續購房政策還需要持續加碼，尤其是需要多角度挖掘購房需求。一線(xiàn)城市要發(fā)揮好示范作用，從本輪樓市的復蘇態(tài)勢看，此類(lèi)大城市更是需要有較好表率，真正帶動(dòng)全國市場(chǎng)預期的向好發(fā)展。

二手房?jì)r(jià)格環(huán)比降幅輕微收窄

從7月二手住宅房?jì)r(jià)指數來(lái)看，環(huán)比上漲城市個(gè)數降至1個(gè)，2城環(huán)比持平，其余67城環(huán)比下跌。

從各等級城市來(lái)看，一線(xiàn)二手房?jì)r(jià)格環(huán)比降幅擴大、同比收窄；二三線(xiàn)環(huán)比降幅收窄、同比擴大。其中，7月環(huán)比方面，一線(xiàn)、二線(xiàn)、三線(xiàn)環(huán)比分別下降0.5%、0.8%、0.8%，降幅分別較上月擴大0.1個(gè)百分點(diǎn)、收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)、收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)。同比方面，一線(xiàn)城市二手住宅銷(xiāo)售價(jià)格同比下降8.8%，降幅比上月收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)；二、三線(xiàn)城市同比分別下降8.2%、8.1%，降幅比上月分別擴大0.3個(gè)和0.4個(gè)百分點(diǎn)。

關(guān)榮雪表示，7月二手房?jì)r(jià)格環(huán)比下跌城市個(gè)數進(jìn)一步增多，結合總體環(huán)比降幅輕微收窄來(lái)看，當前二手房?jì)r(jià)格與新房一致，均呈現底部態(tài)勢未改，降勢逐步穩定的特征，當前價(jià)格快速下跌情緒已過(guò)。另外，7月二手房市場(chǎng)成交量相對穩定，“以?xún)r(jià)換量”趨勢仍在。

“7月僅上海、北京、昆明3城二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲或維穩，其余大多數城市仍在下行。其中，上海環(huán)比上漲0.1%，漲幅連續2個(gè)月領(lǐng)跑，可以看到，近期上海價(jià)格向好趨勢較為明朗，新房、二手房雙雙呈現上漲態(tài)勢，似乎顯示出樓市企穩跡象，對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)也是重要的積極信號；北京二手房?jì)r(jià)格由上月環(huán)比漲0.2%轉為持平。不過(guò)，要判斷市場(chǎng)是否真正開(kāi)始企穩，還需要后續更長(cháng)的數據來(lái)支撐。另外，昆明環(huán)比持平，廈門(mén)、南昌位居二手房?jì)r(jià)格環(huán)比跌幅前二，環(huán)比分別下降1.8%、1.7%?！标P(guān)榮雪說(shuō)。

58安居客研究院院長(cháng)張波表示，7月房?jì)r(jià)下行的趨勢還在持續，但二線(xiàn)城市一二手房降幅有所收窄，顯示出區域差異依然明顯，受政策不斷提振、供需逐步走向平衡等因素的影響，房?jì)r(jià)下降趨勢將會(huì )不斷減弱?！吧虾５囊欢址烤霈F上漲，并且二手房?jì)r(jià)格的上漲加之7月的高成交量，也顯示出市場(chǎng)的韌性正不斷強化，北京則是二手房?jì)r(jià)開(kāi)始出現持平，政策的效力開(kāi)始釋放。二手房‘以舊換新’政策在各地落地，不僅刺激了二手房市場(chǎng)的供應，同時(shí)也激發(fā)了市場(chǎng)的需求，二手供應量的提升使得購房者在選擇房源時(shí)有了更多的選項，從而可能促使二手房市場(chǎng)的活躍度提升?！?/p>

嚴躍進(jìn)認為，二手房市場(chǎng)從深度調整進(jìn)入到略復蘇的階段，既說(shuō)明政策有效，也說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整是充分的。價(jià)格的充分調整，為新一輪復蘇創(chuàng )造了更好的條件和基礎，尤其是好學(xué)區和好戶(hù)型的二手房，更容易率先復蘇。各地應把價(jià)格的下跌轉化為“房?jì)r(jià)便宜”的優(yōu)勢，同時(shí)積極鼓勵各類(lèi)社會(huì )資本收購二手房，促進(jìn)二手房的供求關(guān)系進(jìn)一步趨于合理。

后續仍需政策托底

“517新政”出臺后，全國各省市地方相繼落地首付比例調整、貸款利率下調政策，同時(shí)進(jìn)一步推出放松限購、去庫存等多方面舉措。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，“517新政”在部分城市影響不小，特別是北京和上海，成交量在6、7月復蘇明顯，都達到了年內的最高點(diǎn)。但是整體看，購房者信心仍然不足，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢仍然需要進(jìn)一步觀(guān)察。

“6月因為政策刺激數據企穩，但進(jìn)入7月，隨著(zhù)房企年中沖刺結束以及供應收縮，新房成交量止升轉降，持續復蘇的動(dòng)力不足，市場(chǎng)再次進(jìn)入博弈周期。樓市累計已經(jīng)調整超過(guò)一年，同比降幅均在擴大，但最近兩個(gè)月，整體市場(chǎng)在‘517’政策的影響下，在前期普跌的情況下，一線(xiàn)城市出現了跌幅收窄，部分城市環(huán)比上漲的現象?！睆埓髠フf(shuō)。

近期，全國多地通過(guò)政府公開(kāi)征集或地方國企收購存量商品住房用作保障性住房，成為樓市加速去庫存，完善“市場(chǎng)+保障”住房供應體系的重要舉措之一。

張波指出，后續需關(guān)注各地“收儲”對于房?jì)r(jià)的影響，雖然7月這一效果并未得到充分體現，但今年下半年各地的“收儲”動(dòng)作會(huì )不斷加快，對于一些區位相對較好，并且新房供應量大的區域，通過(guò)“收儲”會(huì )明顯起到減少市場(chǎng)供應的效果，供需矛盾會(huì )不斷緩解，這對于一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市新房?jì)r(jià)格的影響會(huì )尤其明顯。

張大偉表示，“整體看，2024年樓市的需求、購房者的收入和信心都還需要一定時(shí)間恢復，還在逐漸見(jiàn)底過(guò)程中，市場(chǎng)也期待政策的力度更大一點(diǎn)?！?/p>