明年房地產(chǎn)工作怎么干？止跌回穩排在首位，支持政策仍有空間

12月24日至25日，全國住房城鄉建設工作會(huì )議在北京召開(kāi)。會(huì )議系統總結2024年工作并明確2025年重點(diǎn)任務(wù)。

對于明年全國住房城鄉建設工作的總體思路，會(huì )議明確，將認真落實(shí)中央經(jīng)濟工作會(huì )議精神，堅持穩中求進(jìn)工作總基調。同時(shí)結合中央經(jīng)濟工作會(huì )議的相關(guān)舉措，強調“三個(gè)更加”：更加充分釋放住房城鄉建設穩增長(cháng)巨大潛力，更加有力保障和改善民生，更加系統防范化解風(fēng)險隱患。此外，在穩住樓市的基礎上，統籌推進(jìn)好房子開(kāi)發(fā)建設，并進(jìn)一步加快構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力推進(jìn)城市更新，促進(jìn)建筑業(yè)轉型升級。

在業(yè)內看來(lái)，明年作為房地產(chǎn)“止跌回暖”關(guān)鍵之年，政策重點(diǎn)更清晰，住房保障更有力。

推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩排在首位

本次會(huì )議明確了2025年全國住建工作的五項重點(diǎn)任務(wù)，分別為持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩，推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，大力實(shí)施城市更新，打造“中國建造”升級版和建設安全、舒適、綠色、智慧的好房子，其中持續用力推進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩位居五大任務(wù)之首。

在“穩樓市”方面，工作包含兩個(gè)方面：一是著(zhù)力釋放需求，把“四個(gè)取消、四個(gè)降低、兩個(gè)增加”各項存量政策和增量政策堅決落實(shí)到位，大力支持剛性和改善性住房需求。有效發(fā)揮住房公積金支持作用。加力實(shí)施城中村和危舊房改造，推進(jìn)貨幣化安置，在新增100萬(wàn)套的基礎上繼續擴大城中村改造規模，消除安全隱患，改善居住條件。對群眾改造意愿強烈、條件比較成熟的項目重點(diǎn)支持。二是著(zhù)力改善供給。商品房建設要嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。以需定購、以需定建，增加保障性住房供給，配售型保障房要加大力度，再幫助一大批新市民、青年人、農民工等實(shí)現安居。

58安居客研究院院長(cháng)張波指出，明年將提升內需放到第一位，除了在政策層面強化公積金支持作用外，城中村改造將是2025年拉動(dòng)內需的重要抓手，預計2025年會(huì )結合貨幣化安置、房票制度等措施，抓好落地推進(jìn)。同時(shí)以需定產(chǎn)將是重要趨勢，“人房地錢(qián)”的聯(lián)動(dòng)機制重要性進(jìn)一步提升，對于一些人口持續流入的城市和區域將是進(jìn)一步利好。

支持政策仍有空間

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，會(huì )議明確大力支持剛性和改善性住房需求，預計核心城市限制性政策有望進(jìn)一步優(yōu)化，北上深繼續放松限購政策；同時(shí)，降低房貸利率、核心城市降低首付比例、降低交易稅費等均具備空間。

有效發(fā)揮住房公積金支持作用方面，根據中指監測，2024年各地出臺公積金相關(guān)政策超400條，從提高貸款額度上限、支持支付首付款、延長(cháng)還款期限、優(yōu)化套數認定等方面進(jìn)行優(yōu)化調整，其中，針對多孩家庭提高貸款額度上限是多城公積金政策的側重點(diǎn)之一。2025年，預計公積金政策仍將是各地促進(jìn)需求釋放的重要政策方向，如繼續提高公積金貸款額度、延長(cháng)貸款期限等，多孩家庭、人才等人群的支持力度或更大，全國層面降低公積金貸款利率也存在一定預期。

在中央經(jīng)濟工作會(huì )議指出要“加力實(shí)施城中村和危舊房改造”后，本次會(huì )議也進(jìn)一步明確將在新增100萬(wàn)套的基礎上繼續擴大城中村改造規模。業(yè)內預計，2025年城中村改造的配套政策有望繼續完善，加快城中村改造節奏，隨著(zhù)各項配套政策跟進(jìn)落實(shí)，貨幣化安置城中村改造或將在2025年新房銷(xiāo)售中發(fā)揮實(shí)質(zhì)性帶動(dòng)作用，將是促進(jìn)新房銷(xiāo)售止跌回穩的關(guān)鍵舉措之一。近期部分城市已經(jīng)通過(guò)城中村改造專(zhuān)項借款、房票安置相結合的方式，已實(shí)現了較好的新房銷(xiāo)售去化。

推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式

推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式也是明年全國住建工作五大重點(diǎn)任務(wù)之一。

此次，會(huì )議明確了推動(dòng)構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的五個(gè)方面，一是著(zhù)力優(yōu)化和完善住房供應體系，加快發(fā)展保障性住房，滿(mǎn)足城鎮住房困難工薪群體剛性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特別是好房子供給。二是推動(dòng)建立要素聯(lián)動(dòng)新機制，以編制實(shí)施住房發(fā)展規劃和年度計劃為抓手，以人定房、以房定地、以房定錢(qián)，促進(jìn)房地產(chǎn)供需平衡、市場(chǎng)穩定。三是大力推進(jìn)商品住房銷(xiāo)售制度改革，有力有序推行現房銷(xiāo)售，優(yōu)化預售資金監管。四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，為房屋安全提供有力保障。五是完善房地產(chǎn)全過(guò)程監管，整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)維護群眾合法權益。

張波提及，調控政策將長(cháng)短結合，明年房地產(chǎn)新模式制度的完善將是重點(diǎn)。其中，“租購并舉”的基礎上，將進(jìn)一步提升保障房覆蓋力度，其中商品房“收儲”將是保障房增量的重點(diǎn)，而土地“收儲”則是商品房?jì)?yōu)化供應結構的重點(diǎn)。從制度完善層面來(lái)看，商品房銷(xiāo)售制度優(yōu)化，尤其是試點(diǎn)現房銷(xiāo)售的推進(jìn)將是重點(diǎn)；房地產(chǎn)全生命周期管理，尤其是房屋養老金相關(guān)制度的推進(jìn)也將是重點(diǎn)。

房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化

業(yè)內指出，整體來(lái)看，本次會(huì )議明確了2025年全國住建工作的重點(diǎn)任務(wù)，其中持續用力推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩是重中之重。從市場(chǎng)變化上看，本次會(huì )議指出房地產(chǎn)市場(chǎng)出現積極變化。在各地因城施策、一城一策、精準施策下，房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現止跌回穩勢頭，10月、11月新建商品房交易網(wǎng)簽面積連續2個(gè)月同比、環(huán)比雙增長(cháng)。

另根據中指研究院數據，12月以來(lái)（12.1-12.22），重點(diǎn)30城新房成交面積環(huán)比、同比增長(cháng)均超10%，重點(diǎn)20城二手房成交量環(huán)比、同比亦繼續增長(cháng)。

從價(jià)格來(lái)看，國家統計局數據顯示，11月份，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比上漲的城市比上月增加10個(gè)，二手住宅環(huán)比上漲的城市比上月增加2個(gè)。其中，一線(xiàn)城市商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比總體上漲，二三線(xiàn)城市環(huán)比降幅均收窄；各線(xiàn)城市同比降幅今年以來(lái)首次均收窄。

國家統計局新聞發(fā)言人、國民經(jīng)濟綜合統計司負責人付凌暉在國新辦就2024年11月份國民經(jīng)濟運行情況舉行的發(fā)布會(huì )上表示，隨著(zhù)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩的各項政策效果顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)交易趨于活躍，交易價(jià)格出現回穩勢頭。

展望2025年，中指研究院根據“中國房地產(chǎn)業(yè)中長(cháng)期發(fā)展動(dòng)態(tài)模型”測算，中性情形下，預計2025年全國商品房銷(xiāo)售面積同比小幅下降；樂(lè )觀(guān)情形下，若城中村改造及收儲存量房等政策加快落實(shí)，居民置業(yè)意愿提升，2025年全國商品房銷(xiāo)售面積或可實(shí)現止跌。